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潘石屹24亿进军上海滩


奢侈网schrb.com  时间:2009-10-11 08:00

潘石屹上海攻略

潘石屹气质中的独特之处在于,他没有架子,但你觉得他就是个名人。当他和一堆人同时走进来时,你能轻易地辨别谁才是主角。

十几年来,他在北京盖着很别致又很波普的房子,个人形象精致得有些坎普,却信奉极简主义和扁平化管理,不嗜烟酒咖啡,信仰爱,会一直很技巧地说出不违反主旋律、不惹恼民意却也让人觉得真诚的话。

2009年的夏秋之交,他和他的SOHO以24.5亿元买下上海南京西路的东海广场,近乎完美的地段,加上优惠的价格,让这位信仰实用主义的地产商人感觉很爽。

潘石屹说,他是以一种敬畏的心态走进上海滩的。但一旦进来了,就是有备而来。他在多个场合讲述了林肯的故事——男人腿要多长?能够着地就好。“结结实实踩在地上”的定位,意味着SOHO中国在闯进上海滩之后,仍然坚持其紧贴市场、为本土创业者服务的理念。

他能成功吗?

倾听老潘神侃

潘石屹和他的SOHO中国将那些位居核心地段、设计时尚的写字楼和商铺,分拆卖给国内层出不穷的中小企业家,在投资渠道匮乏的中国,这一做法让SOHO成为最赚钱的房地产公司之一。

撰稿·季天琴(记者)

9月25日下午,在上海大剧院八楼的宴会大厅,当那个圆头圆脑、戴着黑框眼镜的男人出现时,现场还是产生了小小的骚动。

潘石屹来了。一脸的招牌笑容,谦和中带着点狡黠。

他气质中的独特之处在于,没有架子,但你觉得他就是个名人。当他和一堆人同时走进来时,你能轻易地辨别谁才是主角。

SOHO中国董事长潘石屹当天出席“上海静安南京路商业地产高峰论坛”,还是一贯的装扮——短寸头、黑套装、灰领带,摄影师请他摆起POSE,他熟谙照做。

摆个打高尔夫的POSE吧——面对摄影师的建议,他有点无所适从。旁边的助手笑起来:他从来不打高尔夫的。

此前一个月,SOHO以24.5亿元从大摩手中买下上海南京西路的东海广场一期,近乎完美的地段,加上优惠的价格,这笔危机中的收购还是让他看起来心情不错。

在接受本刊采访时,潘石屹建议把座位拉近一点,因为“离太远会使我看起来生疏”。现场的人一一和他合影,他也含笑配合。

老潘将这种待人接物的谦恭,归结为自己的苦孩子出身——甘肃天水出生,从小就是受歧视的底层。他总是很勤勉,每天都在博客上吭哧吭哧写文章,对待质疑似乎也很透明。

在土地资源完全掌控在政府手中的制度环境下,潘石屹从来都否认自己有深厚的官家背景。无论别人怎么怀疑,他的确没有在行贿受贿方面曝出丑闻。

对于能拿到东海广场,他的解释是那座大楼“空置着也是静安区的负担”。当时静安区派了几个人去北京跟他们谈,说静安区10多座写字楼每年贡献的税收都是1亿以上。“吃了顿烤鸭,就跟我们说要2亿了。”他开玩笑地说。

你不得不暗暗佩服他的精明。和地产界的深水隐鳄相比,潘石屹不能算得上有背景的人,但他却是一个最能利用社会资源的人。之前有媒体报道东海广场项目偷税漏税6个亿,但是只用了一个晚上,一些英文媒体的标题便成了“潘石屹涉嫌偷税漏税6亿元”,虽然这跟潘石屹并没什么关系。

这是个能抓住市场机会进行另类出击的人。作为一位民营企业家,他在资本及政策的夹缝中展现了聪明和智慧,开辟了生存和发展的独特路径,以至于有人说,在不完全具备市场竞争条件的房地产行业,潘石屹是最有市场意味的一个人。

10年来,潘石屹和他的SOHO中国将那些位居核心地段、设计时尚的写字楼和商铺,分拆卖给国内层出不穷的中小企业家,在投资渠道匮乏的中国,这一做法让SOHO成为最赚钱的房地产公司之一。

对于一个起点低、财务保守的公司而言,这种以资金高速周转为核心的商业模式是SOHO发家的基因之一。如今,他是北京最大的商业地产开发商。

喜读经书、经常现身于各种道教佛教大会的老潘,更爱谈他的建筑哲学和文化,他追求开放的街区,强调多功能的融合,在那些充满了现代主义符号的建筑群里,他追求的是自然、混杂的集市效果。

在谈到生意时,擅长讲故事的潘石屹并不会务虚,他总能让你听到金钱的美妙声音:“跟着我们的业主现在有7000多个,全赚钱了,包括物业的升值、房租,我们统一出租,统一管理。”

尽管目前上海的商业地产现状并不乐观,但潘石屹不会接受现有的游戏规则。他在多个场合讲述了林肯的故事——男人腿要多长?能够着地就好。“紧紧踩在地上”的定位,意味着SOHO中国在闯进上海滩之后,仍然坚持其紧贴市场、为本土创业者服务的理念。

“我们面向的公司不是世界500强,而是江浙500强。”潘石屹笑着说。

凭借着实用主义和经验主义,善走精巧路线的潘石屹正向另一个方法论迈进了一小步——SOHO东海广场不会复制北京的散售模式,暂时出租,租金也要随行就市。“不能让办公楼空着,最大的浪费,就是端着架子租不出去。”他说。

论坛结束后,围绕着冯仑、SOHO的成功经验和它的上海攻略,我们进行了颇有趣味的访谈。

攻略一:我们对东海广场的定位,就是要像男人的腿一样,结结实实踩在地上。

《新民周刊》:我们看到,SOHO中国一直不看重土地储备,而把自己定位成一个商务物业开发商,散售的模式是如何确立的?

潘石屹:政府有关方面三令五申,说两年不开发土地就收回,尽管没怎么执行,可是我们就认定这个原则,万一哪天强制执行了呢?国土资源部老喊着“狼来了”,有一天“狼”可能就真的来了。不搞土地储备,跟我们的纪律性有很大关系。

散售的商业模式,使我们在过去10年里从一个小公司发展成一个特别大的公司,因为资金回笼快。我如果拿着一个楼房,二三十亿放在那儿,哪来的钱再盖楼呀?这些年来,几乎每个城市都造了很多不太好看的、恶俗的建筑,SOHO中国又喜欢建房子,所以我们要抓住更多的机会。

《新民周刊》:比较一下你和冯仑在商业地产上的模式吧。业内人士说,SOHO中国的散售方式是批发商,冯仑则更像个包租公。

潘石屹:这些都是想象出来的,冯仑还想建世贸大厦呢。一个商业模式是否成功,是要经得起市场检验的——我们赚到钱了,得到发展了,我们交的税比别的房地产商交的税还高,地方政府高兴得不得了。

其实这10年来,我们的业主赚的钱更多。他们赚的钱加起来,比我们的项目销售额还多好几倍,大家一起分享嘛。

《新民周刊》:你自己也说过,建外SOHO如果不卖的话,现在仅地价都比当年的项目销售额要高。有人说你在大势的判断上不如冯仑,这话你服么?

潘石屹: 我们6个

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